Preço dos imóveis e o investimento no mercado: saiba tudo sobre o assunto

Saber definir o preço dos imóveis é essencial para os contratos de locação e venda.  Confira no texto a seguir como definir o preço mais justo para um imóvel de forma eficiente e de acordo com os fatores corretos.

Índice

• Qual a diferença entre valor e preço do imóvel? 
• Que fatores influenciam nos preços dos imóveis? 
  • Oferta e procura
  • Localização
  •  Metragem
  • Segurança
  • Vitalidade
• Quais índices devo atentar para formação do preço do imóvel?
  • IGP- M
  • IPC-M
  • INCC-M
  • IPA-M
• Movimentações econômicas e tendências do mercado imobiliária
• Por fim: Como calcular o preço do imóvel?
• Falando em dados: Qual a função dos dados para a formação do preço dos imóveis e para o investimento imobiliário?

Atualmente, os imóveis no Brasil estão em uma crescente considerável em relação aos preços. O empresário Antônio Setin, acredita  sobre o mercado imobiliário  pós-covid-19, que  “O preço do imóvel vai subir muito no Brasil. Achava que o custo de obra ia despencar, mas aço e cimento e outros insumos usados na construção que subiram de preço.”

Em conjunto com essa crescente, surge um importante questionamento: como encontrar o preço ideal para um imóvel? 

São muitos os fatores que influenciam no custo de uma propriedade. Os materiais usados na construção, a localização, as tecnologias disponíveis, a vitalidade, entre outros. Por isso, uma boa avaliação do imóvel  é essencial para encontrar a precificação ideal. Sendo assim, as imobiliárias precisam levar em consideração todos os fatores analisados, para prevenir erros e/ou prejuízos.   

Ser capaz de definir o preço ideal para os imóveis contribui para um consenso com todos envolvidos no processo de venda ou aluguel. Com isto, as chances de realizar um bom negócio em menor prazo aumentam, trazendo uma melhor experiência para a sua imobiliária e, principalmente, para seus clientes.

Desta forma, desenvolvemos esse artigo explicando detalhes e as principais influências do preço dos imóveis. Boa leitura! 

Qual a diferença entre valor e preço do imóvel? 

De forma geral, o preço dos imóveis é o custo da propriedade naquele exato momento. E o valor é a estimativa real levando em conta os fatores e índices. Mas qual devo atentar, valor ou preço de um imóvel?

Em uma negociação assertiva, é importante ter em mãos tanto o valor quanto o preço do imóvel. Isso porque, os dois apresentam pontos importantes para o processo de aluguel e venda. Ou seja, o preço é determinado de acordo com o momento econômico e as tendências do mercado. Mas, também para determinar esse preço, é preciso saber a valorização real do imóvel, calculando os fatores e índices da propriedade. 

Em resumo, a precificação do valor real de um imóvel é muito variável.  Uma propriedade, pode estar custando muito além do seu preço real, isso devido às mudanças econômicas e sociais. 

Que fatores influenciam nos preços de imóveis? 

Os preços não podem ser determinados sem analisar diversos fatores. Afinal, tudo de uma propriedade entra na conta: desde onde se localiza até sua vitalidade.  Pontuamos abaixo os principais itens que influenciam nos preços de imóveis para que sua imobiliária encontre o melhor valor para sua propriedade.

Confira a seguir! 

• Oferta e procura     
• Localização 
•  Metragem
• Segurança
• Vitalidade

Oferta e procura

A lei da oferta e procura é necessária para auxiliar na precificação de um imóvel. Esta regra é bem simples de compreender, quanto mais procura pela propriedade, mais valorizada ela será no mercado. E, quanto menos se tem busca e mais se tem oferta, menor será sua valorização.

Com isso, acompanhando o movimento e o interesse dos potenciais investidores, o preço final do imóvel é diretamente influenciado.

Localização

A localização é um dos principais fatores que determinam o valor do imóvel. Existem características imprescindíveis que precisam ser analisadas ao precificar a propriedade, como:

• A proximidade do imóvel com os centros comerciais, vias de acesso e hospitais; 
• Oferta de transporte público;
• Localização da região;
• Outros.

Ou seja, ao investir ou alugar um imóvel, é importante entender o preço com base na infraestrutura que o bairro ou região oferece. Por exemplo, se uma casa se localiza próxima ao centro comercial, ou em um local onde há maior oferta de transporte e segurança, o preço deste imóvel será mais valorizado. Ao contrário de uma propriedade localizada em um local mais distante das necessidades básicas, que, por consequência, será menos procurado e menos valorizado em relação ao seu preço. 

Metragem

De forma rápida e prática, você pode encontrar o preço ideal para sua propriedade com base na metragem. O cálculo é bem simples, quanto maior o imóvel, mais será valorizado. Porém, em cada região existe um preço por metro quadrado, então é necessário multiplicar o tamanho da propriedade pelo valor desse metro quadrado (m²) . Assim encontrará o preço ideal do imóvel. 

Exemplificando, a média do metro quadrado (m²) em Belo Horizonte em 2021, segundo uma imobiliária local é R$6.273,00.

• Imagine que o imóvel tem 80 m²;      
• Multiplique o número do m² pelo valor do m² da região;   
• Seguindo o raciocínio acima, teríamos a seguinte conta: 80 m² x R$6.273,00= R$501.840,00.

Segurança

A segurança se tornou uma das prioridades ao investir em um imóvel, tornando automaticamente algumas regiões mais valorizadas. Isso devido ao baixo índice de criminalidade, baixas taxas de furtos, assaltos, violência, etc. Ou seja, ao perceberem a grande procura da população por lugares com infraestrutura segura, estes locais estão sendo precificados com maior valor.

Com isso, existe um setor que vem em uma crescente significativa, que são os condomínios. Isso porque, apresentam baixos índices de criminalidade e oferecem  uma infraestrutura mais segura.

Vitalidade

A vitalidade  de um imóvel reúne todas as manutenções e cuidados estruturais que devem ser feitos. Como infiltrações, mofo, problemas hidráulicos, acabamento e outros que precisam ser observados rotineiramente. Dessa forma, a vitalidade permite que as propriedades sejam valorizadas e precificadas de forma mais efetiva e viabilizando suas melhorias.

Saiba mais sobre a valorização de imóveis em nosso blog!

Quais índices devo atentar para formação do preço do imóvel?

Assim como os fatores, os índices são essenciais para o auxílio na formação do preço de imóveis. Isso porque, esses indicadores fornecem informações fundamentais sobre o mercado imobiliário e sua constante movimentação. Permitindo então, que às imobiliárias planejem novas precificações desses imóveis.

Confira a seguir, os principais índices utilizados para a precificação dos imóveis!

IGP- M

Desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) , o IGP-M é um indicador fundamental para o cálculo do preço do imóvel, em maior ênfase nas locações. Através dele, você pode acompanhar a realidade dos ajustes e reajustes do setor imobiliário. 

O cálculo desse índice é feito de forma muito simples. Você só precisa pegar o atual valor do aluguel e somar ao IGP-M do último ano. Assim, você tem o valor do reajuste. 

Exemplificando, o IGP-M do mês de maio-junho/2021, segundo a FGV é 4,10%.

• Imagine que o valor do aluguel do imóvel seja R$ 2.400,00 por mês;
• Some o valor do aluguel + o IGP-M encontrado pela FGV;
• Seguindo o exemplo, teríamos a seguinte conta: R$ 2.400,00 + 4,10%= R$ 2.498,40.

Pronto! O preço com os reajustes do mercado ficará R$ 2.498,40.

IPC-M

O Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) , fundado pela FGV, traz a proposta de medir variação e apresentar uma média dos preços dos bens, serviços e despesas rotineiras de famílias brasileiras com 1 a 33 salários mínimos mensais.

Com essa média conseguimos analisar o preço médio que determinada classe social econômica gasta com moradia e outros custos relacionados ao mercado imobiliário. 

INCC – M

Assim como a maioria dos índices relacionados com o mercado imobiliário, a  Fundação Getúlio Vargas criou o INCC-M. 

De acordo com uma pesquisa da instituição fundadora, a principal funcionalidade do INCC-M para o setor é medir a evolução dos custos com o setor de construção no Brasil, monitorando e auxiliando os custos das construções principalmente para os investidores de imóveis.

IPA-M

Com o objetivo de apresentar as variações de preços atacadistas, o Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M) é um importante influenciador do preço do imóvel.

Este consiste também, no cálculo realizado pela FGV que influencia principalmente outros índices fundamentais para o mercado imobiliário, como o IGP-M, com 60% do cálculo.

Movimentações econômicas e tendências do mercado imobiliário 

Como apresentamos, o valor de um imóvel é determinado pelo conjunto dos fatores e índices calculados. Mas, o preço da propriedade vai além. Para defini-lo é necessário acompanhar e analisar também o momento econômico e as tendências do mercado imobiliário. 

Destacando o momento em que o país atravessa economicamente conseguimos criar um conhecimento sobre o âmbito socioeconômico para sua imobiliária. Esse entendimento servirá como uma base para a escolha do preço mais apropriado para o imóvel. Isso, para que sua propriedade se torne um bom investimento para o investidor e para sua imobiliária. 

Esta análise da situação econômica,  como já pontuamos, é fundamental para a precificação do imóvel. Isso, em virtude ao custo de moradia precisar acompanhar a realidade da sociedade. Um imóvel, por exemplo, seguindo fatores e índices é precificado em um determinado valor. Mas devido a uma mudança na economia brasileira, não adianta manter o preço do imóvel estagnado. É preciso acompanhar essas movimentações econômicas para que seja possível oferecer à população ou investidores oportunidade de investimento, até mesmo para não impactar na oferta de propriedades.

Da mesma forma, são as tendências do mercado. De uma forma prática, devido ao isolamento social por causa da Pandemia do COVID-19 houve uma mudança nas tendências do mercado imobiliário. As pessoas passaram a olhar para os setores de outra forma, valorizando as casas, condomínios verticais e espaços mais afastados, onde tenham áreas amplas e mais verdes. Essa mudança do comportamento do consumidor modificou diretamente o mercado, fazendo com que o setor dos condomínios verticais tivesse maior propensão de subida nos preços, por estarem mais valorizados. Esse cenário, então, contribui para a precificação e investimentos com maior clareza e segurança.

Por fim: como calcular o preço do imóvel?

Como mencionamos, todos os fatores entram no cálculo. Sendo assim, não existe uma fórmula única de matemática para definir o preço do imóvel. Além disso, é importante sempre estar atento aos cálculos dos índices e as mudanças da precificação do mercado imobiliário.

Para precificar um imóvel para sua imobiliária:

•  Pesquise sobre a localização, metragem e vitalidade do imóvel
• Compare com outros imóveis que possuem características semelhantes para estar por dentro do mercado;
• Com base nos índices citados, analise a rentabilidade do investimento. 

Ou seja, faça uma boa pesquisa sobre o imóvel. Atente aos dados atualizados e precifique com base neles, para que assim seu imóvel seja uma escolha promissora para investimentos e aluguéis.

Falando em dados: qual sua função para a formação do preço dos imóveis e para o investimento imobiliário? 

Nesse sentido, o cálculo da precificação do imóvel é parte fundamental do contrato de locação e investimento, pois ele garante o valor conforme as variações do mercado.

Portanto, o preço do imóvel é um procedimento fundamental nas relações de locação e venda imobiliária e precisa ser feito com cuidado e transparência. Com essas informações em mente, é importante usar uma fonte de dados atualizada em tempo real. Assim, sua imobiliária e seus clientes terão acesso à preços reais do mercado e poderão investir nos imóveis corretos.

Uma imobiliária que valoriza o cálculo correto para o preço do imóvel, evita possíveis prejuízos. Isso porque um sistema para imobiliárias baseado em dados, como por exemplo, calculadoras de imóveis conseguem disponibilizar cálculos assertivos e seguros, trazendo uma precificação justa e de acordo com o mercado e para todos os envolvidos no processo. Sem a necessidade que você ou seu time fique cruzando informações e índices para chegar a um valor real e ideal.

Acesse o site da DataImob e descubra como aproveitar os dados para o cálculo do valor do imóvel!