Valorização de imóveis: quais os principais fatores?

21 de junho de 2021 Dataimob 6 minutos de leitura

Cada vez mais o mercado imobiliário procura por indicadores de valorização imobiliária, como localização dos imóveis.

A valorização de imóveis é um procedimento essencial nos contratos de locação e venda. Entenda, a seguir, os principais fatores e indicadores que auxiliam o imóvel a ser valorizado de forma correta e eficaz. 

Índice

Muitos proprietários, investidores e locatários têm dúvidas quanto à realização do cálculo da valorização imobiliária. Deste modo, a fim de oferecer para a propriedade um valor assertivo e sem prejuízos, é necessário que seu escritório imobiliário se informe corretamente para realizar este cálculo de maneira rápida e eficaz.

Desta forma, desenvolvemos esse artigo explicando detalhes dos principais fatores e indicadores de valorização e como calcular. Boa leitura!

Quais são os principais fatores da valorização de imóveis? 

A valorização de imóveis não é algo simples para a imobiliária. Para os profissionais, é necessário muito conhecimento do mercado imobiliário e estudar constantemente as mudanças do setor, sejam elas causadas pelo lado econômico ou por variantes sociais. 

Diante disso, existem cinco fatores imprescindíveis que precisam ser analisados para calcular a valorização do imóvel. São eles:

  • Oferta e procura
  • Localização 
  • Metragem
  • Segurança
  • Vitalidade

Estes fatores são vitais para que o imóvel seja valorizado adequadamente. Afinal, com informações detalhadas do papel de cada um desses fatores, fica mais simples abordar o potencial da propriedade. Veja a seguir mais detalhes sobre eles:

Oferta e Procura

Esqueça a ideia de encontrar um imóvel e já investir sem o uso de dados e pesquisas. É essencial que seu investimento seja em propriedades promissoras, para que não tenha prejuízos futuros. Em virtude disso, a lei da oferta e procura é fundamental para auxiliar na escolha do imóvel para um investimento ou para locação. Isso, devido a ela oferecer grande influência na valorização da propriedade. 

Esta regra é bem simples de aprender, quanto mais existir procura por algo, mais valorizado ele será no mercado. E, quanto menos se tem busca e mais se tem oferta, menor será sua valorização. Com isso, entendemos que uma boa base de estudo estatístico do mercado, que envolva dados importantes e tragam informações sobre: qual bairro ou cidade estão sendo mais valorizados no momento, qual local tem propensão de desvalorização e etc, é capaz de ajudar imobiliárias e investidores a acertarem na escolha.

Ou seja, de forma prática, sua imobiliária pode identificar o imóvel que tem grande potencial fazendo análises e pesquisas no mercado. E, ao encontrar propriedades com grande valor , qualquer investimento a mais, seja ele, uma boa pintura, um projeto de jardinagem ou outro, já fará com que o valor seja ainda mais elevado.

Assim, o possível investidor ou locatário que estará com tendência a comprá-lo, irá lucrar por estar investindo em um imóvel promissor. Esse investimento pode ser bem visto aos olhos do mercado, atraindo ainda mais clientes para seu negócio.  

Localização

A localização auxilia na valorização do imóvel

Para especialistas da área imobiliária, a localização é um dos principais fatores que determinam o valor do imóvel. Isso acontece por três motivos: a reputação da região, a segurança e a acessibilidade que ela disponibiliza. 

Seguindo essa influência da localização, existem características imprescindíveis que precisam ser analisadas para a valorização.

São essas:

  • Sua proximidade a centros comerciais, vias de acesso e hospitais; 
  • Oferta de transporte público;
  • Localização da região, por exemplo, um bairro nobre;
  • Oferta de segurança para os habitantes;

Nesse sentido, uma propriedade estabelecida em uma região que proporciona benefícios para a população, seja pela oferta de acessibilidade ou a segurança contra a marginalização, seu valor irá aumentar automaticamente. 

Outro importante papel da localização, é a oferta de informações que influenciam os demais fatores no cálculo da valorização do imóvel. Por exemplo, o cálculo da metragem de uma propriedade é simples. Quanto maior o metro quadrado (m²) do imóvel, maior será o valor. Porém ao receber as informações da localização, o cálculo ficará mais completo e específico.Geralmente, cada região tem um valor por m², dependendo da reputação. Com isso, quanto mais valorizada a região, maior o valor da metragem. Mas, veremos isso mais detalhes nos tópicos abaixo. 

Metragem

O cálculo da metragem do imóvel é feito de maneira simples, como já foi mencionado. Consiste na nivelação do tamanho do imóvel com o valor que ele será taxado. Ou seja, quanto maior o imóvel, mais será valorizado. Porém, para deixar o cálculo mais preciso, sua imobiliária precisará utilizar as informações do local do imóvel. Sendo assim, obterá o valor ideal para a propriedade e evitará possíveis prejuízos. 

De forma rápida e ágil você pode encontrar o valor ideal para sua propriedade. Você só precisará multiplicar a metragem da sua propriedade pelo valor do metro quadrado (m²) da região que localiza.Assim encontrará a valorização final do imóvel. 

Para exemplificar, vamos calcular juntos. A média do metro quadrado (m²) em Belo Horizonte em 2021, segundo uma imobiliária local é R$6.273,00.

  • Imagine que o imóvel tem 60 m²;
  • Multiplique o número do m² pelo valor do m² da região;
  • Seguindo o raciocínio acima, teríamos a seguinte conta: 60 m² x R$6.273,00= R$376.380,00.

Pronto! O valor do imóvel será de R$376.380,00.

Segurança

Uma das prioridades para um locador ou comprador investir em um imóvel, é se a propriedade está em um local que ofereça segurança. Devido a esse fator, algumas regiões possuem imóveis mais valorizados por causa do baixo índice de criminalidade. Ou seja, quando a população procura por lugares com baixas taxas de furtos, assaltos, violências e outros crimes, a valorização de uma propriedade em local mais seguro automaticamente, eleva. Outro fator que aumenta o valor de um imóvel é a presença de uma infraestrutura de monitoramento 24h ou de uma delegacia na região. 

Com isso, existe um setor no mercado imobiliário que está crescendo gradualmente, e que pode trazer lucros para sua imobiliária, esses são os condomínios. 

Os condôminos apresentam baixos índices de criminalidade e oferecem para a população uma infraestrutura de monitoramento 24h, softwares de segurança e sistema de patrulhamento. 

Vitalidade

Por fim, a vitalidade de um imóvel é um item primordial para o cálculo de valorização. Isso porque, ele reúne todas as manutenções, cuidados e processos estruturais que devem ser feitos, como por exemplo, na troca de locatário. 

Trata-se de um fator que pode ser usado para prevenir e cuidar de casos como: infiltrações, mofo, problemas hidráulicos, acabamento e outros que precisam ser observados rotineiramente. A dica é que mesmo a construção sendo nova, é necessário que tenha manutenção adequada desde o início, prevenindo desgastes futuros. Dessa forma, a vitalidade permite que as propriedades sejam valorizadas de forma mais efetiva e viabilizando suas melhorias.

Indicadores de valorização imobiliária

Como já vimos, são muitos os fatores que influenciam o valor de imóveis. Mas para encontrarmos o valor correto e eficaz, precisamos de mais um dado: os indicadores de valorização imobiliária. 

Os índices de valor de imóveis são muito importantes para a formação do preço da propriedade. Ele agrupa informações do mercado que servem como base para imobiliárias negociarem e planejarem novos investimentos em imóveis. 

São esses:  

  • Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C);
  • Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial (IGMI-R);
  • Índice Nacional da Construção Civil (INCC);
  • Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG–R).

 IGMI-C 

O IGMI-C, Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial, é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV). Sua principal função é calcular a valorização e rendimento de aplicações relacionadas a imóveis comerciais.  

Todo o índice é calculado a partir de uma base de informações oferecida por um grupo de pessoas, entre estas estão, consultores, administradores, investidores e empresas ligadas ao setor imobiliário. Mas, este índice de rentabilidade imobiliária tem ênfase maior em contribuir diretamente para os investidores, já que conseguem mais transparência quanto à formação dos preços de compra e locação. 

IGMI-R 

Também calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV) com parceria com a ABECIP, o IGMI-R é o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial mais confiável do setor imobiliário. Isso porque é calculado a partir dos dados de imóveis financiados pelos bancos. 

Este é responsável, segundo as informações dadas pela própria ABECIP, por consolidar e padronizar todas as informações baseadas em dados utilizados para avaliar financiamentos.  

INCC

De acordo com as pesquisas da Fundação Getúlio Vargas, este índice foi divulgado pela primeira vez em 1950, com a intenção de medir a evolução dos custos com o setor de construção no Brasil. 

Sua função consiste no monitoramento e auxílio dos custos das construções para principalmente os investidores dos imóveis.  

IVG – R 

O IVG-R, Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados, ao contrário dos demais índices, não é calculado pela FGV e sim pelo Banco Central do Brasil. 

Sua responsabilidade consiste em medir as tendências de preços dos imóveis residenciais no país. Segundo os estudos do próprio site do Banco Central, o IVG-R utiliza os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia a financiamentos imobiliários residenciais para pessoas físicas nas modalidades de alienação fiduciária e hipoteca residencial. 

Saiba mais sobre índice de valorização de imóveis.

A variação do mercado imobiliário e sua influência na valorização de imóvel.

Devido às alternâncias da economia brasileira, como taxas, impostos e outras movimentações, o setor de imóveis se apresenta instável em grande parte do tempo. 

Com isso, a variação do mercado imobiliário pode influenciar diretamente na valorização dele. Um exemplo atual a ser pontuado, é o atual cenário imobiliário na pandemia. Devido às novas necessidades do isolamento por causa do Covid-19, houve um aumento da procura por áreas mais afastadas de cidades e centros urbanos. Além da própria metragem também que as pessoas começaram a procurar casas mais amplas e com espaços verdes. 

Essa mudança no comportamento da sociedade devido a pandemia, trouxe uma variação no mercado imobiliário já que antes as demandas de oferta e procura eram para outros tipos de imóveis. Consequentemente, trouxe influência na valorização de imóveis, valorizando as casas de campos e mais afastadas dos centros urbanos. 

Como fazer o cálculo de valorização de imóvel

Não temos uma fórmula ou índice exato para a realização desse cálculo. Portanto com base nas informações que já tivemos existem fatores que podemos traçar uma base para o valor de um imóvel.

Por exemplo, se seguirmos o fator de metragem e localização, quanto maior um imóvel e mais bem localizado estiver, mais caro será o imóvel. A vitalidade também é um ponto de partida e os próprios índices que nos dão parâmetro.

Então ao tomar a decisão de investir em um novo imóvel para sua imobiliária, faça o seguinte:

  • Pesquise sobre a localização do imóvel (se está em uma região bem localizada e segura);
  • Observe a vitalidade do imóvel e a metragem;
  • Veja imóveis que possuem características semelhantes ao que pretende investir;
  • Com base nos índices citados, analise a rentabilidade do investimento. 

Sendo assim, faça uma boa pesquisa sobre o imóvel. Análise dados atualizados e tome a decisão com base neles, para que assim seu imóvel seja promissor para investimentos.

Como calcular a valorização do imóvel ao reajustar o valor do aluguel?

Segundo a Lei nº 8.245, Artigo 18, é permitido que o locador e locatário escolham de comum acordo, novo valor para aluguel e modificar cláusulas de reajuste do aluguel. Neste caso o cálculo do reajuste é o mesmo que o da valorização inicial. Ou seja, realizar pesquisas sobre a localização do imóvel, observar a vitalidade da propriedade e a metragem. Além de calcular os índices de valor do imóvel.  

Porém em  caso da falta do acordo entre as partes, pode ocorrer a revisão judicial do aluguel. Assim,após ter passado 3 anos do contrato realizado, o locador ou o locatário pode pedir a revisão do valor de locação, em específico, do imóvel com o objetivo de adequá-lo ao preço do mercado imobiliário da região.

Dessa forma, o juiz determinará a realização de uma perícia técnica que avaliará as condições do imóvel de acordo com todos os fatores influentes na valorização de imóveis. Determinando, assim, o valor de mercado do imobiliário, cabendo ao juiz aprovar ou não o valor apresentado.

Para simplificar esses cálculos, é importante usar uma fonte de dados atualizada em tempo real desde o início do processo do aluguel. Para que assim, sua imobiliária não tenha desgastes em fazer constantemente cálculos que podem ser imprecisos e trazer prejuízos ou discordâncias com os lacadores. Ao contrário com essa fonte de dados, que pode ser por exemplo um software de cálculos de venda e aluguel, terão valores reais do mercado de forma eficaz e concreta.

A importância dos dados para os estudos desta melhora no setor.

Com base nessas informações, é importante usar uma fonte de dados atualizada em tempo real. Assim, sua imobiliária e seus clientes terão valores reais do mercado e investindo nos imóveis corretos.

Por fim, vale ressaltar que, uma imobiliária que valoriza o cálculo correto para apresentar o valor do imóvel, evita diversos prejuízos não só para ela, mas também para os locadores e investidores. Isso porque, um software, por exemplo, uma calculadora de aluguel, consegue disponibilizar para sua imobiliária cálculos assertivos oferecendo para seus negócios um bom investimento imobiliários. 

Acesse o site da DataImob e descubra como aproveitar os dados para o cálculo do valor do imóvel!

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A DataImob é uma empresa de inteligência que desenvolve indicadores estratégicos para o mercado imobiliário. Nosso objetivo é empresa referência no mercado de indicadores imobiliários, para isso contamos com muita inovação e tecnologia.

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