Entenda o que é CRI e quais são suas vantagens e desvantagens

16 de julho de 2021 Dataimob Marketing 6 minutos de leitura

o que é CRI

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é uma boa opção de investimento com benefícios e isenção de impostos de renda. Entenda mais sobre o assunto e confira as vantagens e desvantagens desta rentabilidade.

Índice

Os investimentos imobiliários têm sido pauta entre os investidores. Isso porque estão à procura de melhores alternativas para  aumentar o volume de rendimento de seus negócios. 

Eles analisam a lucratividade, riscos, prazo, liquidez, entre outros pontos importantes. Entre as opções de investimentos, existem os certificados de Recebíveis Imobiliários, mais conhecido como CRI. Estes consistem  em títulos de renda fixa que apresentam diversos benefícios e isenção de imposto de renda principalmente, para pessoa física.

Então o que é o CRI? Quais são suas vantagens e desvantagens. O que deve ser feito para começar a investir. Desenvolvemos esse artigo explicando detalhes deste assunto. Boa leitura!

O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

O CRI é um importante método utilizado para o mercado financeiro imobiliário. Através dele o investidor que quer comprar um imóvel residencial ou comercial ou realizar contratos de aluguel de longo prazo consegue ter créditos no setor imobiliário para realizar a captação de recursos para financiar essas transações. Ou seja, é um certificado de renda fixa que tem a função de antecipar uma quantia para o investimento, representando uma promessa de pagamento futuro em dinheiro.

Por exemplo, imagine uma imobiliária que deseja vender todas as casas de um condomínio que está em construção e que é de sua responsabilidade. No lugar de esperar para receber todas as parcelas dos compradores, ela pode antecipar o recebimento por meio da emissão de CRI. Com isso, pode investir na obra, para terminar de forma mais ágil. E para os investidores que aderirem a este método de investimento, o benefício é que eles acabam recebendo em troca, uma rentabilidade através do valor investido por um determinado período.

Esse investimento funciona da seguinte forma:

Primeiro passo: Venda os imóveis por um preço assertivo

Primeiro uma imobiliária, ou uma construtora de um empreendimento imobiliário, como por exemplo, um condomínio, vende seus imóveis por seu valor ideal. Cujo, é recomendado ser traçado por dados, como uma calculadora de imóvel, para ser um preço assertivo.

Segundo passo: Contrate uma empresa financeiras

Em seguida, com a venda negociada, para que não haja necessidade em esperar o tempo do pagamento dessas parcelas até o final, a imobiliária ou a construtora deve contratar os serviços de uma securitizadora. Essas empresas financeiras são companhias que transformam dívidas ou parcelas em créditos.

Terceiro passo: Os compradores já podem aplicar seus investimento

Assim, os investidores podem aplicar o valor fazendo com que as imobiliárias recebam o preço antecipado para dar continuidade na obra. E eles continuam pagando as parcelas conforme o contrato assinado.

Rentabilidade do CRI

Um dos benefícios, como já pontuamos, é que ele apresenta uma rentabilidade através do valor investido por um determinado período. E, ao adquirir esse título automaticamente, você já saberá como será calculado. Isso porque a remuneração dos CRI é previsível, por ser renda fixa.

Os rendimentos são isentos de imposto de renda e IOF para as pessoas físicas. Isso significa que você conhece a taxa no ato do investimento sabendo a remuneração líquida que você vai receber. Não há outras taxas envolvidas, como a taxa de administração. 

Existem três formas de rentabilidade do CRI:

Remuneração prefixada

Esse rendimento ocorre quando o investidor já sabe o valor da taxa de juros que receberá antes da contratação de um investimento. Ou seja, devido às parcelas já estarem fixas e sem variações, mesmo antes de fechar um negócio, já se tem noção do valor que irá pagar. 

Remuneração pós-fixada

A remuneração pós-fixada, o investidor tem suas parcelas sendo alteradas constantemente e sem nenhuma previsibilidade. Nesse caso, é utilizado um indicador como referência para a remuneração, variando mensalmente taxas e juros. Por exemplo, no caso de um empréstimo, que todos os meses os juros vão alterando, com base no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor) que acompanha a inflação.

Remuneração indexada à inflação

Um pagamento indexado à inflação ocorre quando o investidor tem uma taxa de juros prefixada no seu acordo, mas também uma taxa pós-fixada que aumenta de acordo com índices, como IPCA e IGP-M, que mede a inflação. Exemplo que utilizam esse rendimento são os mercados privados e programas governamentais.

Saiba mais sobre os índices imobiliários que influenciam nas remunerações pós-fixadas ou indexadas à inflação.

Quais as vantagens de se investir em CRI?

A rentabilidade do CRI geralmente é maior que outros títulos de renda fixa. Isso porque a taxa apresentada ao investir é a mesma taxa de remuneração líquida. Ou seja, essas rentabilidades mais tradicionais, como títulos públicos, CDBs não sofrem influências e mudanças devido aos Impostos de Renda e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas.

Além disso, outra importante vantagem, principalmente para microempresários, é que não existe um valor mínimo para realizar a aplicação. Além da aquisição do CRI ser simples e acessível. 

Quais as desvantagens de se investir em CRI? 

Assim como todas as alternativas de rentabilidade, o CRI também possui desvantagens. A primeira, é que este investimento tem baixo rendimento frente a outras opções de investimento, risco de liquidez e de crédito maiores que outras aplicações mais conservadoras, como LCI e CRA. Isso porque, o CRI não é coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ou seja, não tem garantia de total recuperação dos depósitos e créditos nas instituições financeiras.

Outra desvantagem que também acarreta em riscos de liquidez, é que os prazos do CRI são maiores que outros papéis de renda fixa e sua liquidez é mais limitada. Isso devido esse investimento ainda não tem muita expressividade no  mercado e suas operações de venda ainda são baixas. Além disso, o CRI não permite resgate antecipado.

Para a prevenção destes riscos, recomendamos que seu escritório imobiliário deve verificar a classificação que os papéis de CRI recebem das agências de rating para fazer um bom investimento.

Como investir em CRI?

Para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) existem duas maneiras para investir:

Investimento para renda fixa

A primeira maneira é simples, você abre a área de renda fixa de sua imobiliária e escolhe uma opção na qual investir. Pronto! Você já está investindo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de forma acessível e rápida.

Investimento para renda variável (Fundos Imobiliários) 

Já a segunda opção para o investimento do CRI é através de Fundos Imobiliários. Esses, nada mais são do que ativos de renda variável. Ou seja, ocorrem mudanças de acordo com os índices de valores dos imóveis. Os ativos citados anteriormente podem ser classificados de dois tipos principais: Fundos de tijolo ou de papel.

Os Fundos de tijolo possuem um imóvel físico, ou seja, prédio de escritórios, shopping, edifícios etc. Desde que recebam rendimentos a partir do aluguel de uso desse empreendimento. Já os Fundos de papel, são os que não possuem imóveis, mas sim investimentos no mercado imobiliário,exemplos, LCIs e CRIs.

Como observamos e já falamos, o CRI está dentro da classificação do Fundo Imobiliário de papel. Com este, de forma bem simples, você e sua imobiliária têm acesso aos Certificados de Recebíveis Imobiliários de diversos empreendimentos do Brasil.

Já que o processo de investir no CRI foi explicado, é importante destacar alguns pontos que ele tem como característica fundamental, na hora de calcular e realizar o investimento. São estes:

Prazo e liquidez do CRI 

Uma das características do CRI é que são investimentos de longo prazo, variando normalmente de quatro a dez anos. Além disso, não permite resgate antecipado, tendo liquidez somente no vencimento. 

Taxas e Imposto de Renda

Os rendimentos do Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são isentos de imposto de renda. Sendo assim, na hora de fazer os cálculos para o investimento não precisa se preocupar com as taxas e impostos, pois eles não se aplicam nessa modalidade.

Diferença entre CRI e outras aplicações.

CRI e LCI

Ambos são títulos de renda fixa e que têm rendimentos isentos de imposto de renda. Porém, o LCI é emitido por bancos e contam com a cobertura do FGC. Já os CRI, são emitidos por securitizadoras e não contam com essa cobertura, só com as garantias dos financiamentos. 

Outra diferença são os prazos. O prazo do CRI é bem maior, e a liquidez menor que LCI.  Consequentemente, a remuneração dos CRI tende a ser bem mais alta.

CRI e CRA

Já comparamos o CRI com LCI, mas e o CRA? Este é um certificado de recebíveis agrícolas. Ou seja, enquanto o investidor do CRI irá comprar uma promessa de pagamento de imóveis, no CRA é de um produto agrícola ou adquirida por uma empresa securitizadora, cuja é uma empresa responsável por comprar a dívida da companhia por meio da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários e Agrícolas (CRI e CRA). 

Porém, o funcionamento de ambas com investimentos e empréstimos são os mesmos, já que passam geralmente, pelo mesmo processo das empresas securitizadoras. 

Como os dados agregam para CRI 

No mercado imobiliário dados são fundamentais. Além do estudo do setor, eles oferecem monitoramento dos índices de valorização, que vimos a importância ao investir no CRI e em outros investimentos. As ferramentas de dados do mercado imobiliário servem para te ajudar a calcular os investimentos iniciais dos imóveis, como taxas fixas, por um valor competitivo e no momento mais apropriado.

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