Valor de aluguel: cálculo fácil e 100% digital

Estudar o valor de aluguel é um procedimento essencial nos contratos de locação de um imóvel. Entenda, a seguir, os principais indicadores e cuidados para que o cálculo seja feito de forma fácil, correta e eficaz.

Atualmente, os imóveis locados representam uma faixa de 18,3% entre as moradias brasileiras. E, cada vez mais, os contratos de locação vem crescendo significativamente. Mas, em conjunto com essa crescente, surge um importante questionamento: como encontrar o valor de aluguel ideal para um imóvel?

A fim de que as imobiliárias e os próprios locadores e locatários sejam prevenidos de prejuízos e erros, existem determinadas  atitudes que um profissional da área imobiliária deve cumprir. São essas: estar constantemente informados das mudanças e volatilidade do mercado e preocupados em realizar cálculos de aluguel de forma assertiva e prática.

Continue a leitura para ver:

• Quais os principais fatores que precisam ser analisados no momento da locação?
  • Mas por que devemos atentar aos fatores?
• O que é IGP- M e qual a sua influência no cálculo do aluguel?
  • Como calcular o IGP-M?
  • Entendendo com mais detalhe o IGP-M e outros índices
    • INCC – M
    • IPC-M 
    • IPA-M
• Relação da oferta e procura para o cálculo de aluguel
  • A oferta e procura na pandemia
• A importância do uso dos dados para o processo do cálculo

Boa leitura!

Quais os principais fatores que precisam ser analisados no momento da locação?

Para ajudarmos sua imobiliária, analisamos os principais fatores que precisam ser pontuados quando forem atribuir valor ao aluguel.

São esses: 

•  A dimensão do imóvel
•  Preço do metro quadrado da região
•  Estado do imóvel (vitalidade)
•  Padrão construtivo
•  IGP-M
•  Valor do IPTU
•  Valor do condomínio (caso tiver)
•  Localização
•  Oferta e procura
•  Número de cômodos e garagem 

Com base nesses itens, precisamos compreender que cada um desses fatores acima influencia diretamente no processo da locação. Portanto, ao alugar um imóvel com grandes dimensões seu valor vai ser superior àquele menos extenso. Da mesma forma, quando o imóvel está localizado em um bairro nobre, o preço será mais elevado que aquele situado no bairro popular. E  assim vão sendo feitas as análises dos imóveis, de acordo com cada um dos fatores.

Mas por que devemos atentar aos fatores?

Como já destacamos, cada característica do imóvel, seja a localização, dimensão, vitalidade e outras, precisam ser verificadas e valorizadas com cuidado para traçar o valor. Isso porque o preço colocado para o aluguel diz muito sobre o processo de locação daquela propriedade.

Por exemplo, a escolha da quantia paga no aluguel falará diretamente do atual cenário imobiliário daquela região e da condição do público que irá alugar. Pois, caso esse valor esteja abaixo do que está sendo praticado no mercado, pode trazer prejuízo ao locatário. Porém, se estiver acima, dificilmente encontrará um locador que conseguirá pagar o valor pedido.

O que é IGP-M e qual a sua influência no cálculo do aluguel?

Criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) , o IGP-M é um dos principais indicadores e influenciadores no cálculo do aluguel. Através dele, você pode acompanhar a realidade do mercado, tendo conhecimento sobre os ajustes e reajustes do setor imobiliário.

Dito isso, conseguimos entender que o IGP-M é essencial para vários setores. Entenda, de forma simples, como ele funciona. Primeiro, a Fundação responsável faz o levantamento de dados e números de todo setor básico brasileiro, como: educação, seguros, planos de saúde e imóveis. E, após recolher esses dados, apresenta uma medida abrangente do movimento de preços desses setores pontuados. 

Então, através desta nova informação, o setor imobiliário já tem condições e dados para calcular o reajuste dos aluguéis. Isso porque, através do IGP-M, teremos uma base dos custos socioeconômico e regional dos imóveis.

Como calcular o IGP-M?

O cálculo desse índice, apesar de parecer complexo, é feito de forma muito simples. Você só precisa pegar o atual valor do aluguel e somar ao IGP-M do último ano. Assim, você tem o valor do reajuste. 

Para exemplificar, vamos calcular juntos. O IGP-M do mês de Maio-Junho/2021, segundo a FGV é 4,10%.

• Imagine que o valor do aluguel do imóvel seja R$ 1.600,00 por mês;
• Some o valor do aluguel + o IGP-M encontrado pela FGV;
• Seguindo o exemplo, teríamos a seguinte conta: R$ 1.600,00 + 4,10%= R$ 1.665,60.

Pronto! O novo valor do aluguel com reajuste será de R$ 1.665,60.

Para evitar realizar manualmente o reajuste para cada imóvel que sua imobiliária administra, sugerimos buscar por ferramentas que já fazem o cálculo de forma correta. Existem calculadoras de aluguel no mercado que mantém seus dados sempre atualizados com os movimentos do mercado e índices monetários, como o IGP-M. Procure por uma solução que automatize o trabalho da sua imobiliária e de seus clientes finais.

Entendendo com mais detalhe o IGP-M e outros índices

O IGP-M é a soma de outros índices que acompanham a análise dos dados dos setores essenciais brasileiros. Por isso, é bom entendermos e calcularmos com cuidado todos estes, antes de finalizarmos o valor do aluguel. São eles:

•  INCC – M

Fundado pela FGV, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) é conhecido como o principal indicador dos custos da construção civil no Brasil. Calculando o valor dos materiais, mão de obra, equipamentos e serviços, o índice mede a evolução anual dos custos nas 7 principais capitais do país. 

Por mais que exista uma relação com o IGP-M, este índice representa somente 10% do indicador. Logo, ele não tem grande peso no valor final do IGP-M. 

•  IPC-M 

Assim como o próprio IGP-M e o INCC-M, este índice também foi criado pela Fundação Getúlio Vargas. O Índice de preço ao consumidor (IPC-M), é responsável pelo cálculo da variação de um conjunto de preços. 

De forma prática e rápida, a FGV soma todos os bens e serviços básicos de uma família brasileira com renda fixa entre 1 a 33 salários mínimos. Sendo estes: 

• Alimentação;
• Moradia;
• Saúde e cuidados pessoais;
• Educação;
• Transporte;
• Comunicação;
• Outras despesas. 

Ao contrário do INCC-M, cada item que é calculado nesse índice tem um peso diferente. Os pontos variam de acordo com os hábitos, receita financeira ou despesas de cada família. De acordo com algumas pesquisas,o grupo de maior peso no IPC é a “habitação”, seguido pela “alimentação”. Por fim, diferente do INCC que vale somente 10%, o IPCC representa 30% do IGP.

• IPA-M

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), também criado pela FGV, tem um importante papel como indicador da evolução dos preços no setor atacadista no Brasil. O IPA ao contrário dos outros índices que se mantém somente nas sete principais capitais do Brasil, tem abrangência nacional, São divididos em grupos: 

• Produtos agropecuários;
• Produtos industriais da indústria extrativa;
• Produtos industriais da indústria de transformação;
• Bens finais;
• Bens intermediários;
• Matérias-primas brutas.

Esse é o índice com mais influência no IGP-M, representando 60% do valor. 

Por mais que estes índices apresentados não auxiliam diretamente na formação do valor do aluguel, quando somamos os resultados destes três indicadores conseguiremos formar um novo índice, o IGP-M. Por isso, é importante estudarmos, para que possamos entender e  apresentar o melhor e mais adequado valor de aluguel para cada imóvel de sua imobiliária. 

Saiba mais informações sobre o IGP-M no blog da DataImob.

Relação da oferta e procura para o cálculo de aluguel

A oferta e procura do imóvel é um grande influenciador para o valor de um aluguel. Esse termo vai além de um importante conceito da Economia para as imobiliárias. Todo movimento do mercado também é fundamental para o processo de venda ou aluguel de uma propriedade. 

Ao procurar um imóvel, mesmo analisando todos os indicadores pontuados anteriormente, como a dimensão, a vitalidade, o valor do IPTU, a localização e outros, sempre atentamos a oferta e procura do imóvel. Isso porque, teoricamente, quanto mais houver procura por uma determinada propriedade, acredita-se que melhor será o padrão e maior o valor do aluguel.

Com isso, podemos classificar dentro do setor imobiliário que a oferta é a quantidade de imóveis disponíveis no mercado, enquanto a procura é o interesse em relação ao mesmo. Assim, classificamos que um imóvel vai se destacar na parte da oferta através da qualidade, do preço, da vitalidade e demais itens já pontuados. Mas a procura é influenciada pela preferência das pessoas pela propriedade e a compatibilidade entre preço e qualidade. 

Por isso, há relação desta lei com o cálculo de aluguel. Se o valor estiver além do que o locatário pode pagar e fora dos parâmetros que já explicamos sobre região, valor do IPTU, tamanho do imóvel e etc, não haverá procura.Com o preço acima da realidade do mercado, consequentemente, não terá oferta para este imóvel. E assim, a lei de demanda e procura faz com que o mercado imobiliário regule os preços dos imóveis para aluguéis.

A oferta e procura na pandemia 

A pandemia que começou em março de 2020 no Brasil, tem sido o início de uma nova fase para vários setores, inclusive o imobiliário, especialmente  para casas de campos e  condomínios verticais. 

Antigamente, a procura por condomínios de prédios e propriedades nos centros urbanos era o principal foco imobiliário. Isso porque, o trabalho presencial exigia ou até mesmo porque era onde as pessoas acreditavam ter um melhor padrão de vida. Porém, com o início da pandemia, devido ao COVID-19, o mercado imobiliário mudou totalmente as perspectivas. As pessoas descobriram que podem trabalhar à distância e, por isso, tem procurado cada vez mais por conforto e espaço. 

De acordo com a Forbes, o isolamento social mudou a relação dos brasileiros com suas casas. A revista apresentou que 73% da população passou a enxergar suas residências de forma diferente e 16,5% das pessoas mudaram de residência em plena pandemia.

Em outra pesquisa realizada, essa relacionada à oferta e procura, após a crise sanitária, foi perguntado para a população, se caso precisassem mudar naquele exato momento qual imóvel escolheriam.  E as respostas foram: 28,7% delas buscariam um imóvel mais barato, 19,5% optaria por uma casa maior, 11,4% buscaria algo mais próximo do local de trabalho, 10,2% procuraria casas e bairros mais silenciosos e 9,7% optaram por espaços próximos à natureza. 

Diante dessa pesquisa, podemos analisar um novo padrão estabelecido para a procura de imóveis. As pessoas estão deixando ou planejando trocar apartamentos por casas, ou evitando os centros urbanos e buscando cidades do interior ou áreas mais isoladas. Ter essas informações já é um bom parâmetro para as imobiliárias investirem em imóveis que estejam relacionados a este novo padrão e estabelecer preços maiores para as propriedades de maior procura.

A importância do uso dos dados inteligentes para o processo do cálculo  

Com essas informações, percebemos que o mercado é volátil, ele age de acordo com acontecimentos externos, que muitas vezes podem ser imprevisíveis.  Usar uma fonte de dados atualizada em tempo real, vai fazer com que, tanto sua imobiliária, quanto seus clientes finais tenham valores reais do mercado. Afinal, é isso que uma empresa séria faz. Ela mantém sua base de dados atualizada, cruzando várias informações ao mesmo tempo para que, qualquer mudança de mercado seja vista e calculada antes da hora, evitando que imobiliárias cobrem por aluguéis erroneamente.

Devido a isso, percebemos a importância do uso dos dados para o processo do cálculo do valor do aluguel. Um simulador ou uma calculadora, por exemplo, conseguem disponibilizar para sua imobiliária cálculos assertivos e ideais para o aluguel e venda de imóveis. 

Acesse o site da DataImob e descubra como aproveitar os dados para o cálculo do valor do imóvel!