Fundos imobiliários (FIIs): o que são e o que você precisa saber para começar a investir

Graças aos fundos imobiliários você pode ter rendas mensais com aluguéis sem se preocupar com as questões burocráticas dos imóveis. Mas o que são eles e quais fatores considerar antes de investir? Leia este conteúdo e descubra.

Índice

• O que são fundos imobiliários?
• Como funcionam os fundos imobiliários?
  • Ticker
  • Portfólio
• Vantagens e desvantagens dos FIIs
• Fatores que devem ser considerados antes de investir
  • Risco de vacância para imóveis do fundo
  • Saúde do mercado
  • Dividend yield

O mercado financeiro e imobiliário têm uma grande característica em comum: são extremamente sensíveis aos estímulos que recebem. Aliás, um é sem dúvidas um dos principais indicadores do outro.

No início dos anos 1990 até o início de 2000, criou-se uma ideia no senso comum de que comprar imóveis e alugá-los era a melhor opção para ter independência financeira, estabilidade e assegurar a aposentadoria, afinal se tratava de um investimento seguro.

Meia verdade. Especialmente quando falamos em rentabilidade, já que uma ou duas casas dificilmente trarão uma liquidez mensal considerável para o proprietário.

Pense bem: um imóvel de R$600.00,00 alugado por R$3.000,00 pode não ser um bom negócio, já que só para recuperar o seu valor de compra seriam necessários 200 meses de aluguel, ou quase 17 anos.

Outro ponto é que nem todo mundo possui R$600.00,00 para investir e, convenhamos, dá para ter mais rentabilidade com menos que isso. E é aí que entram os fundos imobiliários!

Continue a leitura deste artigo e confira do que se trata esse tipo de investimento, o que analisar antes de investir, suas vantagens e principais indicadores.

O que são fundos imobiliários?

Fazendo uma analogia popular, fundos imobiliários são como “condomínios de investidores” que aportam seu dinheiro (em fundos) para que ele seja aplicado em conjunto no mercado imobiliário.

Normalmente, a soma desses recursos é usada para a construção ou compra de novos imóveis comerciais e residenciais para que eles sejam alugados posteriormente.

Na prática, o investidor que aplica seu dinheiro nesse fundo coletivo está comprando uma fração dele, isso significa que ele terá uma porcentagem sobre os rendimentos obtidos.

Diferente do proprietário de um imóvel, o cotista não tem poder sobre os empreendimentos do fundo (prédios residenciais ou comerciais, condomínios, shoppings, dentre outros) e também não responde diretamente por eles, quem faz isso é a instituição financeira ou o administrador dos FIIs.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os FIIs possuem algumas características que determinam a mecânica e dinâmica de funcionamento deles.

Dito isso, algumas das principais são:

Ticker

As cotas dos FIIs são identificadas no pregão por um código, chamado de ticker pelos investidores. Ele é composto por quatro letras maiúsculas seguidas do número 11, por exemplo: FIIS11.

Se estiver listado na B3, a bolsa de valores do Brasil, a lógica é a mesma, mas acrescenta-se a letra B após o número 11 (FIIS11B).

Portfólio

Os investidores podem comprar cotas de diversos fundos, escolhendo-os estrategicamente levando em consideração fatores como rentabilidade, nível de risco, potencial de valorização e por aí vai. Essas escolhas formam o portfólio, que são todas as ações de renda fixa ou variável que um investidor possui.

Diante disso, os tipos de FIIs existentes basicamente são:

• fundos de tijolo: são aqueles que investem em ativos como imóveis e que ganham com aluguéis;

• fundos de recebíveis: esses fundos não compram imóveis, mas sim títulos vinculados ao mercado imobiliário, como Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), dentre outros;

• fundos híbridos: como o próprio nome sugere, mesclam na carteira os dois tipos de FIIs citados acima, investimento em ativos e títulos.

Vantagens e desvantagens dos FIIs

Qualquer investimento é igual final de campeonato, ninguém entra para perder. Contudo, sempre existirá a parte boa e ruim de realizá-lo.

No caso dos FIIs, existem mais vantagens que desvantagens, o que é ótimo para o investidor que pensa a longo prazo.

Veja abaixo algumas das vantagens dos fundos imobiliários:

• participação em grandes projetos imobiliários;
• isenção de imposto de renda sobre dividendos;
• investimento inicial baixo;
• possibilidade de diversificação;
• rentabilidade.

Como nem tudo são flores, algumas desvantagens dos FIIs são:

• dependência da gestão de terceiros (administrador, instituição financeira);
• custo de corretagem;
• exploração de apenas um mercado (imobiliário).

Fatores que devem ser considerados antes de investir

Como você conferiu até aqui, os fundos imobiliários têm sim seus riscos e por isso o seu portfólio deve ser montado estrategicamente, considerando uma série de características das cotas e, claro, seus objetivos.

Sendo assim, existem alguns indicadores que nunca devem ser ignorados antes de um investimento. Veja abaixo alguns deles:

Risco de vacância para imóveis do fundo

Há a possibilidade do imóvel não ter mercado, ou seja, não ser alugado por ninguém.

Diante disso, o fundo não tem rentabilidade, precisa arcar com custos como IPTU e condomínio, os investidores não recebem seus proventos e a performance dos FIIs é abalada.

Então sempre considere o risco de vacância e diversifique o portfólio a fim de reduzir os impactos negativos.

Saúde do mercado

O desempenho do mercado pode afetar o fundo imobiliário quando setores para os quais os imóveis pertencentes a ele apresentam crise em seu segmento.

Por exemplo, imóveis comerciais sofrem se houver algum período de recessão econômica, já que as pessoas irão consumir menos que o usual.

O ideal nesse caso é sempre contar com ferramentas que oferecem uma análise detalhada sobre o mercado e os fundos trazendo informações pertinentes e precisas que facilitem a tomada de decisão.

Assim você tem embasamento na hora de realizar investimentos mais assertivos e que tragam lucros consideráveis.

Dividend yield

Analise a porcentagem e qualidade dos proventos daquele fundo que você está pensando em investir. Em alguns casos, os dividendos são consideráveis, mas o risco de investimento é alto e vice-versa.

Calcule o percentual da cota, cheque como estão os contratos de aluguel do fundo e a possibilidade de renovação deles.

Esses são fatores que mostram se vale ou não a pena investir naquela ação.
Descubra como usar dados do mercado imobiliário a seu favor para investir em FIIs com segurança e rentabilidade!